土地購入の注意点は投資物件、自己使用、賃貸建物の建築など様々な目的がある | 不動産売却の無料査定の方法と土地やマンションの相場



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土地購入の注意点は投資物件、自己使用、賃貸建物の建築など様々な目的がある

・土地購入の目的

土地の購入には投資、自己使用、賃貸建物の建築など様々な目的があることと思います。

いざ、土地を買おうと思い検討を始めても、土地の形状、環境など数多くの検討要素があり、
なかなか即断できないというのが現実ではないでしょうか。

 

しかし、仲介業者や売主などから早めの決断を迫られて、
納得のいくまで検討をするのも実際には難しいというケースも多々あることとでしょう。

 

実際に優良な物件は、市場滞留期間が短く、
急いで決断しなければ他で売買契約が決まってしまうという傾向も確かにあります。

 

そのような事情の中で焦って購入を決定しまうと
思わぬところで予想もしていなかった損害を負うとこともない話ではありません。

 

どれだけの注意を払っても、想定外の事象は起こり得るものですが、
極力そのような事態に陥らないようにするためのポイントをいくつか挙げていきたいと思います。

 

・目的とする用途に使用することができるか

土地には、都市計画法、建築基準法を代表とする様々な規制がかかっています。
 これらの法規制を満たすものでないと目的の建物を建築することはできません。

 無道路地は論外ですが、例え接道していたとしても、
 路地状敷地などの場合には、 当該路地状部分の幅などによっても建築物が制約される場合があります。
 また、土地の前面道路について建築基準法上の道路であるかどうかについても
 しっかりと確認する必要があります。

 

・私道に接面している場合に当該私道に対する権利関係はどうなっているか

前面道路が建築基準法上の道路で、区道や市道などであれば問題にはなりませんが、
 私道となっている場合には注意が必要です。

 私道の場合には持分を共有するなどして、道路に対する権利を持つ場合が多いですが、
 権利が認められない場合には、私道を利用する権利の対価を求められるケースなどがあります。
 事前に前面道路について利用に制限や対価の支払いが無いかを確認するようにしましょう。

 

・土壌汚染、軟弱地盤など土地自体に問題は無いか

更地の場合、土地上に建物が無いため従前どのように利用されていたかは見た目には分かりません。
 大規模な分譲地などでは従前工場地であった可能性もあったりしますから、
 古い住宅地図などで確認することをお勧めします。古い住宅地図は図書館などで閲覧することが可能です。

 また、地盤が軟弱な場合には地盤改良などの対応が必要な場合があります。
 仲介業者などに周辺物件の地盤への対応状況などヒアリングをすることをお勧めします。

 

・造成等で余分な出費の発生は無いか

隣接地との高低差、土地区画内における高低差がある場合には宅地造成費用の発生が見込まれます。
 土地の高低差を均すだけなら大きな金額にはなりませんが、
 擁壁の設置などが必要となる場合には造成費が高額になる場合があるので注意が必要です。

 また、がけ条例などにより、建物のレイアウトが思うように取れないこともありますので、
 隣接地との高低差が大きい場合には設計士等への確認が必要です。

 

土地の面積は実測数量かどうか
 登記簿数量は必ずしも実際の面積と一致するものではありません。
 実測してみると登記簿のほうが大きいということもありますので、
 土地の面積が何に基づくものか確認することが必要です。
 地積測量図等実測図面の有無を確認しましょう。

 

・隣地からの越境等境界に関するトラブルは無いか

境界が確定していない物件では、隣接地の所有者とトラブルが発生している可能性もあります。
 仮にトラブルになっていないとしても、将来的に問題となることもありますので、
 境界については明確にしましょう。越境が存する場合には当該越境物に関する覚書の有無、
 無いようであれば締結の可否なども確認したいところです。

 
上記以外にもマンション等の高層建物による日照問題等いろいろありますが、
土地の仲介業者へ質問などをした場合にごまかすような回答をする業者とは付き合わないほうが良いと思います。

 

ローンを組んで購入することもあるような高額なものなのですから、
気になるところはしっかりと事前確認をしましょう。

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