不動産鑑定評価基準 | 不動産売却の無料査定の方法と土地やマンションの相場



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不動産鑑定評価基準

 

不動産の鑑定評価とは、
「土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利の経済価値を判定し、
その結果を価額に表示する」ことをいいます。

 

不動産鑑定評価基準は不動産の鑑定評価に関する法律に基づいて1964年に制定されたもので、
不動産鑑定士が不動産の鑑定評価を行うための基準となるものであり、唯一の拠り所となるものです。
また、この鑑定評価を行うことができるのは不動産鑑定士だけと定められています。

 

つまり、土地や建物といった不動産そのものや借地権や地上権などといった
不動産に関する権利についての経済価値の判定すなわち評価を行い、
それを金額で表示することが鑑定評価なのです。
この経済価値には価格だけでなく、賃料も含まれます。

 

この不動産鑑定評価基準には鑑定評価業務の社会的意義から、
不動産の特性、不動産の価格がどのように形成されるのかという説明、
対象不動産の評価額を求めるための具体的な評価手法などが記載されており、
総論が第1章から第9章まで、各論が第1章から第3章までの構成となっています。

 

大まかに各章の内容を記載すると次のとおりです。
総論
第1章 不動産の鑑定評価に関する基本的事項
 不動産の定義に始まり、鑑定評価の定義、社会的な意義などを述べています。

第2章 不動産の種別及び類型
 不動産の種類、すなわち住宅地や商業地などの用途、
 更地や建物及びその敷地などの利用形態と権利関係に基づく区分、分類について触れています。

第3章 不動産の価格を形成する要因
 不動産の価格を形成する要因について説明しています。
 不動産の価格形成要因は一般的要因、地域要因及び個別的要因に分けられます。

第4章 不動産の価格に関する諸原則
 不動産の価格が形成される過程において作用する法則について説明をしています。

第5章 鑑定評価の基本的事項
 不動産の鑑定評価を行うにあたり、確定すべき基本的事項について説明しています。
 ここで記載されている基本的事項とは、対象不動産、価格時点(いつの価格なのかを明確にします)
 及び価格又は賃料の種類の確定であるとしています。
 不動産の価格とはその市場性によって異なる種類の価格が存在することを述べています。

第6章 地域分析及び個別分析
 不動産は単独で価格を形成するものではないことから、
 その属する地域の分析、対象不動産の個別性の分析を行うことの重要性を説明しています。
 そして、これらの分析を通じ、対象不動産の再有効使用を判定することを述べています。

第7章 鑑定評価の方式
 鑑定評価の3手法を中心にその定義、適用の方法を説明しています。
 3手法とは原価法、取引事例比較法及び収益還元法のことです。

第8章 鑑定評価の手順
 鑑定評価の手順について記載をしています。

第9章 鑑定評価報告書
 鑑定評価報告書と鑑定評価書との違い、鑑定評価報告書への必要記載事項などの説明を記載しています。

 

各論
第1章 価格に関する鑑定評価
 土地、建物及びその敷地並びに建物について類型ごとに評価手法の適用の仕方について記載しています。

第2章 賃料に関する鑑定評価
 地代、家賃について評価手法の適用の仕方について記載がされています。

第3章 証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価
 証券化対象不動産の定義を明確にしており、
 その評価を行うに際し、注意しなければならない事項について記載しています。

 

この基準に基づき不動産鑑定士によって求められた価格が鑑定評価額となるのですが、
実際の不動産の取引がこの鑑定評価額で行われるという訳ではありません。

実際の取引には、個別の事情というものが入ることが往々にしてあります。
どうしても欲しい土地があれば、高い金額を出してでも購入しようと思う人はいますし、
多少安くても早く売却して現金化したいという人もいると思います。

 

鑑定評価によって求められる価格とは、上記のような個別的な事情を排除した価格であって、
あくまで鑑定評価基準に従って求めた価格であることにご注意いただければと思います。

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