地価公示や地価調査などで発表される不動産価格の鑑定評価 | 不動産売却の無料査定の方法と土地やマンションの相場



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地価公示や地価調査などで発表される不動産価格の鑑定評価

不動産鑑定士という国家資格を有する者が、依頼者に交付する文書で、

「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づき、
不動産の適正な価格又は賃料について、その求める過程も併せて記載した文書を、
鑑定評価書といいます。

 

この不動産価格の鑑定評価は、不動産鑑定士の独占業務であり、
不動産鑑定士の資格を有しない者が鑑定評価を行った場合には刑事罰に問われることとなります。

 

一般の生活の中ではあまりこの不動産鑑定と関わることはないかと思われますが、
実は色々なところで使われています。

 

例えば地価公示や地価調査などで発表される価格は、
不動産鑑定士による鑑定評価額に基づいています。
ほかにも固定資産税の評価額から、裁判などで不動産価格について争いが生じた場合にも、
鑑定評価書が証拠として扱われることがあります。

 

それでは一般の方が不動産の売買を行う場合に、
不動産の鑑定評価が役に立ちそうな場合はどのようなケースが考えられるでしょうか。

 

売買の対象となる土地が正方形地や長方形地で、借地などの問題も無いような土地であれば、
不動産の鑑定評価が必要になったり、役に立つようなケースは少ないかもしれません。

 

しかし、対象となる土地の形状が三角形に近いものだったり、
借地権が設定されていたり、地下に地下鉄が走っていたり、
上空に高圧線があったりしたらどうでしょうか。

 

何となく不動産の価格に影響があるのだろうとは思うものの、
それがどれくらいの影響を与えているのかについては分かりにくいと思います。

 

借地料による収入を得ようとして、借地権の付着した土地を購入しようと考えた場合、
借地料の高低により借地権の付着した土地の価格は異なるはずです。
また、何らかの権利が設定されて使用に制限がある場合も然りです。

 

このように何となく価格に影響はあるとは思うのだけれども、
それが一体いくらになるのか見当も付かない。

 

このような場合に価格をどのように決定したかを説明している鑑定評価は役に立つと思います。

次に戸建住宅の多い場所で、マンションの建築も可能な土地を売り払う場合、
当該土地の土地単価は戸建住宅地の単価と比較して高額になるケースが多くあります。

 

高い値段が付く理由には色々ありますが、
その理由のひとつに需要者が異なるため市場性が異なるということが挙げられます。

 

戸建住宅用地を欲しいと考える方は基本的にはエンドユーザーとなりますが、
マンション用地を欲しいと考える方はマンション開発業者となります。

 

マンション開発用地となると、その価格は周辺の戸建住宅地の価格水準ではなく、
事業採算性が非常に重視されることとなります。

マンションの建築計画から、分譲計画までシミュレーションを行って、
マンションの販売総額から土地に回すことのできる金額を算出する訳です。

 

不動産の鑑定評価では、このようなシミュレーションも行ったうえで、
鑑定評価額を決定します。

不動産の取引は基本的には売買当事者間で合意がなされれば、
取引金額はどれだけ高くても、安くても法律的に問題があるわけではありません。

 

後になって「安く売ってしまった。」、「高く買ってしまった。」と、
思って後悔してからでは遅いのです。

 

不動産の価格は様々な要素が絡み合って成り立っています。
不慣れな人では気づかない点も多々あることも事実です。

一般的に大きな金額となる取引ですから、

価格水準が掴みにくい特徴を持った不動産の売買を行う場合に、
鑑定評価を取得してみるのも大変意味のあることだと思います。

 

もしかすると思っている以上に高い価格で売却の交渉が出来たり、
安い価格で購入の交渉が出来たりするかもしれません。

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