評価額とは異なる相続税路線価や相続税路線価 | 不動産売却の無料査定の方法と土地やマンションの相場



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評価額とは異なる相続税路線価や相続税路線価

不動産 評価 額

不動産の評価額といっても実に様々です。
土地の価格などは一物三価とも一物四価とも言われ、分かりにくい方も多いと思います。
土地の評価額で公表されているものでは、次のものが挙げられます。

・相続税路線価
 毎年7月頃に国税局長が定める1月1日時点の価格が公表されます。
この相続税路線価は、相続税や贈与税を算定する際の基準となっており、
地価公示価格の8割程度の水準で定められています。

 

・相続税路線価
 各市町村などの首長が決定する価額で、評価は上記のものと異なり、3年毎に行われます。
 この固定資産税評価額は地価公示の7割程度の水準で定められています。

 

・地価公示
 毎年3月に地価公示法に基づき1月1日時点の価格が公示されます。

 

・地価調査
 毎年9月に国土利用計画法施工例に基づき7月1日時点の価格が公表されます。

この地価公示、地価調査は土地取引の際に適正な価格の指標として利用されます。

 

なお、国土交通省の土地総合情報ライブラリーでは、不動産取引価格情報が開示されていますが、
この価格は取引価格であり、評価額とは異なります。

 

このほか、公表されない評価額として、不動産鑑定士による鑑定評価をはじめ、
不動産業者や税理士等による査定などもあります。

 

上記のように評価額といっても、その利用される目的等により価格も異なっています。

相続税路線価、固定資産税評価額などは、地価公示に対する水準の目安があるので、
この目安を利用すれば、自己所有地を売買するときなどの凡その価格水準は掴めるとは思います。

 

しかし、不動産の価格は土地の形状、規模などにより価格水準が全く異なることがあります。

例えば土地の形が三角形に近かったり、路地状敷地となっている場合には、
正方形や長方形の土地と比較して建物敷地として有効利用できるスペースが少なくなるため、
価格が安くなるのが通常です。

 

このように土地の形などによって不動産の価格が影響を受けるというのは分かりやすいとは思いますが、
実は不動産の売買では土地の購入者が誰であるかによっても大きく影響を受けます。

 

100㎡前後の宅地が多い地域にある住宅地で、100㎡前後の土地と1,000㎡の土地では、
当該土地を需要する人が異なってきます。

 

100㎡程度の土地であれば、一般的には戸建住宅用地となる土地を探している人、
すなわちそこの土地に戸建住宅を建てて居住することを目的とするエンドユーザーの人が
需要者の中心になることが考えられます。

 

具体的には1㎡当たり30万円だとすると、100㎡で3千万円です。

しかし、1,000㎡の土地では、1㎡当たり30万円だとすると、1,000㎡では3億円となり、
大きすぎて一般的なエンドユーザーが購入するのは難しくなります。

 

となると、当該土地はマンション適地であれば、マンション業者などが、
賃貸マンションのほうが望ましい地域であれば不動産業者、または投資家などが、
戸建分譲が望ましい場合には分譲業者などが購入を検討することと思われます。

 

このときマンション業者や戸建分譲業者であれば、販売収入から経費を引いた数字などを検証し、
事業採算性を考慮した金額で土地の購入を検討します。

 

賃貸マンションを想定する場合には、賃料収入と経費を引いた数字で賃貸収支を検討して、
投資採算性を考慮した金額で土地の購入を検討します。

 

このようにそれぞれの立場に基づく土地価格の値段を付ける検討方法があり、
その結果によっては周辺の価格水準とは全く異なる価格となることもあります。

 

また、隣接する土地を購入する場合なども、
一般的な価格水準と異なることがあります。

 

上記のような一般的な水準と価格が異なるケースに該当する場合には、
地価公示や相続税路線価から把握した地価水準があまり役に立ちません。

 

後になってから本当はもっと高く売れたのではと思うよりは、
鑑定評価などを利用して、売買目的の不動産そのものの評価額を知ることをお勧めします。

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