公示価格と実勢価格とは現実の取引市場において成立する取引価格 | 不動産売却の無料査定の方法と土地やマンションの相場



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公示価格と実勢価格とは現実の取引市場において成立する取引価格

実勢価格とは、現実の取引市場において成立する取引価格を意味します。

 

この実勢価格は時価と同じ意味を有しています。、
生鮮食品などは需要と供給のバランスから同じ品目が毎日時価で取引されていますが、
実は不動産の価格も一定ではなく、常に変動を続けており、
不動産にも実勢価格すなわち時価が存在します。

 

一方、公示価格とは、地価公示法に基づいて公示される
選定されている標準地の毎年1月1日時点における正常な価格をいいます。

 

正常な価格とは、不動産の取引に含まれ易い事情や動機を排除した価格であり、
この正常な価格は不動産鑑定士による鑑定評価をもとに
国土交通省の土地鑑定委員会が公示価格を決定しています。

 

公示価格は更地の価格であり、一般の土地取引価格の指標として役立てる目的のほか、
公共事業用地の取得するための価格算定の規準となるものです。

 

地価公示と類似する価格としては、都道府県地価調査による価格があり、
一般に公表される価格にはこれらのほかに相続税等評価額(路線価)、
固定資産税評価額(路線価)などがあります。

 

なお、相続税の路線価は公示価格の80%、固定資産税の路線価は公示価格の70%程度を
目安にしていると言われています。

 

では、毎年発表され、土地取引の指標となる公示価格は実勢価格と同じなのでしょうか。

実際には同額であるとは言い切れません。

 

まず、1月1日を価格時点としていますが、発表は2ヶ月程度遅れるため、
すでに発表の時点で実勢価格と乖離している場合もあります。
この傾向は価格変動の激しい時期には特に顕著に現れます。
年間12%の変動があれば、単純に月割りで2ヶ月で2%程度の乖離率があることとなります。

 

総額が大きくなりがちな土地取引では2%は金額にすると大きな乖離額となります。

次に公示価格が不動産鑑定士による鑑定評価に基づいており、
正常な価格であることから実勢価格と乖離することもあります。

 

鑑定評価では、適用できる手法は適用することが原則であり、
地価公示であっても同様です。
したがって取引事例比較法と収益還元法といった2種類以上の手法が適用されると、
調整が行われて鑑定評価額が決定されます。

 

しかし、実際の取引市場では、あまり調整といったことは考慮されないのが通常です。

投資用不動産であれば、収益還元法という収益に着目した金額
すなわち投資採算性で取引価格を決定します。

マンションの分譲用地であれば、開発法という事業収支に着目した金額
すなわち事業採算性で取引価格を決定します。

 

このようなケースでは、強い需要によって取引が行われる場合には、
高い金額を提示できる相手先に売却が行われるため乖離が発生することがあります。

 

土地価格は上昇し続けるという土地神話が崩壊した今では、
地価の上昇局面でも下落局面でもトレンドが形成されると、
そのトレンド方向に勢いがつく傾向があります。

 

このような傾向が出ているとき、鑑定評価によって求められる価格は、
市場性の反映に限界があることから実勢価格と乖離するケースがみられます。

 

不動産の売買においては、買う側としては出来る限り安く購入したいと思うでしょうし、
売る側としては出来る限り高く売却したいと思うでしょう。

 

まず、対象となる土地の価格水準を調べるために、公示価格等を調べる方は多いと思われますが、
実際の取引市場で成立する価格は上記のように様々な事情により決まります。

 

対象となる不動産がどのような地域に存していて、
一体どのような人がその不動産を欲しがるのかということも考えてみると、
公示価格等だけでは分からない価格相場といったものが見えてくることもあるかもしれません。

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